万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(x没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课iàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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