万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说lt="北京房圈大消息！顶级富豪(háo)，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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