文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住当年非典为什么神秘结束了房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为当年非典为什么神秘结束了拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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