文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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