近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jià家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内o)适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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