文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(ch合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线ǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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