5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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